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“保本”入市的橡树珑湾值不值得买

文章出处:新濠天地注册网址 人气:发表时间:2023-12-22 09:36

  单价直降1万、低密度洋房、教育配套、央企加持……近期部分在顺义有购房需求或者前期看过项目的购房者陆续接到“橡树珑湾”项目的推荐热线。在经过2018年土地供应井喷后,顺义终于正式进入产品供应周期。而低于限价25%的顺义低密产品橡树珑湾到底值不值得买,北京商报看盘小组本周带您一探究竟。

  价格

  低于最高限价25%

  “目前项目共批售9栋楼,10号楼不在售卖范围内,销售均价大概在33000-36000元/平方米。”11月30日,在开盘次日,橡树珑湾销售人员证实项目“单价直降1万元”的消息。

  根据公开信息,橡树珑湾项目所处地块为顺义新城第13街区SY2023-12-22、SY2023-12-22地块,属于R2二类居住用地、A33基础教育用地,华润于2018年12月4日以8.85亿元竞得,溢价率16.45%。根据当时媒体测算,项目楼面价23322元/平方米。

  据现场销售介绍,项目总建面约4.2万平方米,其中住宅建面3.87万平方米,执行“70/90”政策,整体规划6-8层洋房,共10栋楼,容积率为1.6,限均价43467元/平方米,最高限价45640元/平方米,预计2021年9月毛坯交房。

  按照最低均价33000元/平方米测算,橡树珑湾开盘价仅仅高于楼面价不到1万元,再加上建筑安装、项目运营等各项费用,上述销售人员直言“保本销售”。

  “这个价格,不要说在顺义,在整个北京市也颇具竞争力,但低价不会持续太久,要抓紧考虑。”上述销售人员称,项目会根据售卖情况“机动”变化,33000-36000元/平方米的销售均价并不是一直不变的,毕竟项目限均价43467元/平方米,上涨空间很充足。

  为了打消降价可能带来的质量下降问题,销售人员强调称,华润“国”字招牌就是最好的保障,这点可以放心。该销售人员告诉记者,之所以前期会选择降价销售,是出于战略的考虑,华润首次进入顺义,先以“保本”价格抓市场,把名气打出去,“但可以确定的是涨价应属于必然”。

  诸葛找房数据显示,2018年顺义区限竞房去化约3.8万平方米,成交价格61317元/平方米;2019年截至目前,顺义限竞房去化虽达到13.9万平方米,但限竞房供应量持续井喷,市场消化不及预期,导致限竞房市场存量高企,成交价格也回落至49488元/平方米左右。

  户型

  胜在灵动 洋房舒适度不足

  据销售人员介绍,该项目主推90-120平方米3+X灵动功用纯洋房,其中“X”是指部分户型空间可由购房者后期自由设计,这种房源承重墙相对较少,后期可随意改动,但装修费用肯定要贵一些。

  其中数量最多的要数90平方米的三居,“细长方形”设计,短面宽、长进深,且为南向两面宽,比目前限竞房市场流行的三面朝南大面宽、短进深产品稍显不足,在洋房市场中,舒适度也并不算上乘;但也有自己的亮点:北侧的次卧和书房可自由更改空间设计,虽然实用面积局促,但可以把中间墙体改成一个推拉门,自主把握功能区划分。

  115平方米的三居也是该项目主力户型,用销售的话说,可以理解为90平方米三居的“放大版”,各功能区的空间得到适度提升。该户型更注重“开放式”体验,餐厨一体,U形厨房和餐厅相连,除了附赠飘窗所处位置的不同外,其他方面与90平方米三居相差不大。

  小户型则有76-78平方米两居洋房,适合刚需小两口居住,但房源总量较少,据销售透露,“可能也就十几套”。

  环境

  与货运铁路仅隔100米

  “目前项目属于一房一价,最便宜的房源分布在3号楼和4号楼。”据该项目销售人员介绍,3号楼和4号楼位于项目西侧,之所以价格便宜,是因为项目西侧有条由北至南的京承铁路线。该线路虽然为货运,但每日车次较为密集,尤其是每次过车时都会伴有火车的鸣笛声,影响业主日常生活。

  记者实测发现,京承铁路线距离橡树珑湾项目约为100米左右,两者之间只相隔一条和安路,没有任何其他遮挡物。如果选择3、4号楼买房,要同时遭受火车、汽车的双重“轰炸”。但如果弃选3、4号楼,购房成本要高出2000-3000元/平方米,这是一道价格与质量的选择题。

  配套

  交通是“硬伤”

  地处顺义新城板块,与千万级豪宅为邻,低密设计又降价入市,作为刚需代表的橡树珑湾,却未能实现开盘即清盘, 跟交通配套有待提升有很大关系。

  看盘当日,北京商报看盘小组实测橡树珑湾距离地铁15号线顺义站约4.9公里,驾车需要12-15分钟,但公共交通换乘由于步行较远,则需要45分钟左右,在没有自驾车的情况下,哪怕职住都在顺义,每天单程交通时间也需要1小时左右;而驾车到产业较为集中的东北部望京区域,则需要单程10元高速费+1小时车程。

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